जयपुर के पास एक परिवार ने अपनी कृषि भूमि पर घर बनाने की योजना बनाई। पड़ोसी ने बताया कि पहले जमीन को धारा 90-A के तहत आबादी (गैर-कृषि) में बदलवाना जरूरी है, वरना बाद में penalty लग सकती है। परिवार ने SSO पोर्टल से ऑनलाइन आवेदन किया — कुछ ही महीनों में रूपांतरण आदेश मिल गया।
अगर आप भी राजस्थान में कृषि भूमि को आवासीय, व्यावसायिक, या औद्योगिक उपयोग में बदलना चाहते हैं — यहां पूरी प्रक्रिया है।
💡 Quick Answer: शहरी क्षेत्र: sso.rajasthan.gov.in → “Change of Land Use — 90A” → SWCS पोर्टल से ऑनलाइन आवेदन ग्रामीण क्षेत्र: अलग नियम (1992/2007 Rules) के तहत, Tehsildar के जरिए छूट: 500 वर्ग मीटर तक घर/गौशाला के लिए बिना फीस के रूपांतरण संभव 2026 अपडेट: सोलर/विंड/बैटरी स्टोरेज प्रोजेक्ट्स के लिए विशेष रियायती दरें लागू हुई हैं
भूमि रूपांतरण (Conversion) क्या है
रूपांतरण (Conversion) का मतलब है कृषि भूमि (Agricultural Land) को किसी अन्य उपयोग — आवासीय (Residential), व्यावसायिक (Commercial), या औद्योगिक (Industrial) — में बदलना।
राजस्थान में यह प्रक्रिया दो अलग-अलग नियमों के तहत होती है, जो क्षेत्र (शहरी या ग्रामीण) पर निर्भर करती है:
| क्षेत्र | नियम |
|---|---|
| शहरी क्षेत्र (Urban) | Rajasthan Land Revenue Rules के तहत धारा 90-A, 2012 |
| ग्रामीण क्षेत्र (Rural) | Rajasthan Land Revenue (Conversion of Agricultural Land for Non-Agricultural Purposes in Rural Areas) Rules, 1992/2007 |
शहरी क्षेत्र — धारा 90-A ऑनलाइन आवेदन
Step 1: sso.rajasthan.gov.in पर अपने SSO ID से Login करें
Step 2: उपलब्ध applications की सूची से “Change of Land Use — 90A (LSG)” चुनें
Step 3: Citizen Dashboard पर सभी पिछले आवेदन दिखेंगे → “NEW APPLICATION” पर क्लिक करें
Step 4: “Conversion of Land from Agriculture to Non-Agriculture in Urban Area” विकल्प चुनें
Step 5: सभी जरूरी जानकारी भरें — जमीन का विवरण, खसरा नंबर, प्रस्तावित उपयोग
Step 6: निर्धारित दस्तावेज़ अपलोड करें
Step 7: “Pay Now” पर क्लिक करके फीस भरें (सिर्फ internet banking से — SWCS पोर्टल पर)
Step 8: आवेदन संबंधित approving agency के पास verification के लिए जाएगा
Step 9: SWCS पोर्टल पर status track करें
Step 10: Approval मिलने पर, पोर्टल से रूपांतरण आदेश (Conversion Order) डाउनलोड करें
ग्रामीण क्षेत्र — अलग नियम
ग्रामीण क्षेत्रों में Rajasthan Land Revenue (Conversion of Agricultural Land for Non-Agricultural Purposes in Rural Areas) Rules के तहत प्रक्रिया होती है — यह धारा 90-A से अलग है।
Step 1: संबंधित Tehsildar कार्यालय में Form-A के साथ आवेदन दें
Step 2: आवश्यक दस्तावेज़ और conversion charges की जमा रसीद (challan) संलग्न करें
Step 3: Tehsildar जांच के बाद रूपांतरण आदेश जारी करते हैं
Step 4: रूपांतरण के बाद, Tehsildar एक अलग mutation register (Form P-21) में इसे दर्ज करते हैं
⚠️ ग्रामीण क्षेत्रों में यह प्रक्रिया शहरी क्षेत्रों जितनी digital नहीं है — कुछ मामलों में समय ज्यादा लग सकता है। अपने Tehsil कार्यालय से current process जरूर confirm करें।
⭐ 500 वर्ग मीटर तक — बिना फीस के छूट
यह एक बहुत महत्वपूर्ण छूट है जो कम लोगों को पता है:
कोई भी खातेदार तेनेंट (Khatedar Tenant) अपनी कृषि भूमि को घर बनाने, गौशाला (Cattle Shed), या भंडार गृह (Storehouse) के लिए 500 वर्ग मीटर तक बिना किसी फीस के रूपांतरित कर सकता है। इतना रूपांतरित क्षेत्र फिर भी उसकी खातेदारी तेनेंसी में ही बना रहता है।
इसके अलावा: राज्य सरकार के किसी भी विभाग या स्थानीय प्राधिकरण को आधिकारिक उपयोग के लिए रूपांतरण पर कोई फीस नहीं देनी होती।
⭐ 2026 का नया नियम — रिन्यूएबल एनर्जी प्रोजेक्ट्स
यह अभी हाल ही में (29 अप्रैल 2026) लागू हुआ बदलाव है — बहुत कम जगह मिलेगा:
राजस्थान राजस्व विभाग ने Rajasthan Land Revenue (Conversion of Agricultural Land for Non-Agricultural Purposes in Rural Areas) (Amendment) Rules, 2026 जारी किए हैं, जिनमें:
- “Renewable Energy Projects” की स्पष्ट परिभाषा दी गई है — Solar Farm/Plant, Wind Farm/Plant, Biomass Power Plant, Biogas, Bio-CNG/CBG, Hydro, Pumped Storage Project (PSP), Battery Storage (कम से कम 85% renewable source से चार्जिंग होनी चाहिए), और renewable projects के लिए Pooling Sub-station शामिल हैं
- Conversion Charges सिर्फ 10% — औद्योगिक उपयोग के लिए तय दर का, यह सामान्य औद्योगिक रूपांतरण से काफी सस्ता है
- “Residential Unit” की threshold घटाई गई — पहले 4000 वर्ग मीटर थी, अब 1000 वर्ग मीटर कर दी गई है, जिससे छोटे प्रोजेक्ट्स के लिए बाधा कम हुई है
⚡ अगर आप सोलर/विंड/बैटरी स्टोरेज जैसा कोई प्रोजेक्ट लगाना चाहते हैं, तो यह नया नियम आपके लिए काफी फायदेमंद हो सकता है — पुरानी जानकारी वाले किसी भी guide में यह अपडेट नहीं मिलेगा।
रूपांतरण कहां नहीं हो सकता — प्रतिबंध
इन स्थितियों में रूपांतरण की अनुमति नहीं मिलती:
- जो जमीन Land Acquisition Act, 1894 के तहत अधिग्रहण की प्रक्रिया में है
- जो जमीन रेलवे लाइन, राज्य/राष्ट्रीय राजमार्ग या केंद्र/राज्य सरकार द्वारा रखरखाव किए जाने वाले किसी अन्य सड़क की सीमा के भीतर आती है
- जो जमीन तय सीलिंग सीमा (Ceiling Limit) से अधिक है — जब तक विशेष सरकारी अनुमति न हो (Rajasthan Imposition of Ceiling on Agricultural Holdings Act, 1973 के तहत)
बिना अनुमति रूपांतरण करने पर पेनल्टी
अगर किसी ने बिना अनुमति के अपनी खातेदारी भूमि का गैर-कृषि उपयोग शुरू कर दिया है:
- Premium (फीस) का 25% अतिरिक्त पेनल्टी के रूप में देना होगा
- Regularization (नियमितीकरण) के लिए आवेदन दिया जा सकता है — सामान्यतः conversion charges का 4 गुना जमा करना होता है (विशेष अवधि में इसमें छूट भी दी जाती रही है, वर्तमान दर अपने Tehsil कार्यालय से confirm करें)
- समय पर charges जमा न करने पर 12% वार्षिक ब्याज भी लग सकता है
⚠️ सलाह: बिना अनुमति निर्माण शुरू करने से बचें — बाद में regularization कराना ज्यादा महंगा और जटिल पड़ता है, पहले ही सही प्रक्रिया अपनाना बेहतर है।
Common Problems + Fix
समस्या 1: SWCS पोर्टल पर payment fail हो रही है
Fix: सिर्फ internet banking ही स्वीकार होती है इस पोर्टल पर — UPI/कार्ड की जगह net banking का उपयोग करें।
समस्या 2: 500 वर्ग मीटर की छूट का लाभ कैसे मिलेगा, क्या अलग से आवेदन देना है
Fix: अपने Tehsildar/संबंधित authority से confirm करें कि इस छूट के लिए भी सूचना (intimation) देना जरूरी है या नहीं — नियम में यह छूट स्वतः लागू होती दिखती है, लेकिन प्रक्रिया-अनुपालन के लिए local office से पुष्टि जरूरी है।
समस्या 3: ग्रामीण क्षेत्र में आवेदन में बहुत देरी हो रही है
Fix: ग्रामीण process अभी भी अधिक manual है — Tehsildar कार्यालय में लिखित रिमाइंडर दें, जरूरत पड़ने पर SDO/Collector स्तर पर शिकायत करें।
समस्या 4: गलती से बिना अनुमति निर्माण शुरू कर दिया
Fix: जल्द से जल्द regularization के लिए आवेदन दें, penalty और interest से बचने के लिए देरी न करें।
FAQ
राजस्थान में कृषि भूमि को आबादी में कैसे बदलें? शहरी क्षेत्र में sso.rajasthan.gov.in से “Change of Land Use — 90A” के तहत ऑनलाइन आवेदन करें। ग्रामीण क्षेत्र में Tehsildar के पास Form-A से आवेदन दें।
क्या रूपांतरण के लिए हमेशा फीस देनी पड़ती है? नहीं — खातेदार तेनेंट को घर/गौशाला/भंडार गृह के लिए 500 वर्ग मीटर तक बिना फीस रूपांतरण की छूट है।
2026 में सोलर/रिन्यूएबल प्रोजेक्ट के लिए क्या नया नियम है? Conversion charges सिर्फ 10% (औद्योगिक दर का) हैं, और residential unit की threshold 4000 से घटाकर 1000 वर्ग मीटर कर दी गई है।
बिना अनुमति रूपांतरण करने पर क्या होता है? 25% अतिरिक्त पेनल्टी, और regularization के लिए सामान्यतः 4 गुना conversion charges देने पड़ सकते हैं।
रूपांतरण के बाद क्या करना होता है? Tehsildar अलग mutation register (Form P-21) में एंट्री करते हैं — इसके लिए conversion order और transfer deed सहित आवेदन देना होता है।
जरूरी Links
| सेवा | Link |
|---|---|
| SSO Rajasthan (90-A आवेदन) | sso.rajasthan.gov.in |
| Apna Khata Rajasthan | apnakhata.rajasthan.gov.in |
जयपुर वाले परिवार का रूपांतरण आदेश कुछ महीनों में मिल गया — अब वे कानूनी रूप से घर बना सकते हैं, बिना भविष्य में penalty के डर के।
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यह जानकारी Rajasthan Land Revenue Rules (धारा 90-A, 2012), Rural Conversion Rules 1992/2007, और अप्रैल 2026 के संशोधन पर आधारित है। यह कानूनी सलाह नहीं है — विशेष मामलों के लिए वकील या Tehsildar कार्यालय से सलाह जरूर लें।